Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których pomimo wygaśnięcia umowy najmu były najemca dalej korzysta z lokalu, który był przedmiotem najmu. Co w takich przypadkach robić?
W takich okolicznościach właściciel ma prawo dochodzić odszkodowania. Chodzi tu przede wszystkim o kompensatę za utracony czynsz, czyli kwotę odpowiadającą czynszowi, jaki by uzyskał gdyby nadal wynajmował lokal.
Sąd Najwyższy w wyroku z 6 czerwca 2014 r., sygn. akt: III CSK 235/13 uznał, że w odniesieniu do lokali będących przedmiotem najmu, wynagrodzenie obejmować powinno to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał lokal w najem.
Prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przysługuje na podstawie art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który mówi, że osoby, zajmujące lokal bez tytułu prawnego mają obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie co miesiąc, aż do dnia opróżnienia lokalu. Od razu należy zaznaczyć, iż przepis ten dotyczy tylko takiej sytuacji kiedy pomiędzy właścicielem lokalu a lokatorem istniała umowa najmu, która zakończyła się, a lokator pomimo tego nie wydał lokalu właścicielowi.
Wysokość odszkodowania nie jest określana przez ustawę, więc można samodzielnie określić wysokość czynszu, który należy obliczyć w oparciu o aktualne dane rynkowe.
Odszkodowanie może nie pokryć strat majątkowych poniesionych przez właściciela w związku z bezumownym zajmowaniem nieruchomości przez inną osobę. Wtedy stosownie do art. 18 ust. 2 w/w ustawy może on żądać od „dzikiego lokatora” odszkodowania uzupełniającego, czyli dodatkowej kwoty, która pokryje poniesione koszty. Trzeba pamiętać o tym, że właściciel, który będzie chciał ubiegać się o odszkodowanie uzupełniające powinien wykazać, że wydatki poniesione na pokrycie strat mają bezpośredni związek z bezumownym zajmowaniem mieszkania przez lokatora oraz przedstawić dokumenty potwierdzające ich poniesienie.
Pamiętać trzeba też o art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, który reguluje sytuację osób uprawnionych do lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego, wobec których sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia tym osobom takiego lokalu.
Należy podkreślić, iż w żadnym wypadku przyznanie w wyroku orzekającym eksmisję, prawa do lokalu socjalnego nie zwalnia osoby eksmitowanej z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu do czasu uzyskania lokalu socjalnego (wyrok SN z 20 listopada 2002r., sygn.. akt: V CKN 1305/00). Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze względem gminy(art.18 ust.5 ustawy o ochronie praw lokatorów), na podstawie art. 417 k. c., przepis ten mówi o odpowiedzialność jednostek samorządu terytorialnego za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.
Dochód uzyskany z odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nie podlega obowiązkowi podatkowemu, ponieważ z chwilą wygaśnięcia umowy uzyskane świadczenia tracą swój usługowy charakter.
Natomiast gdy wystąpi sytuacja, w której właściciel akceptuje dalszą obecność najemcy w mieszkaniu i przyjmuje za to wynagrodzenie to takie zachowanie należy interpretować jako podlegający obowiązkowi podatkowemu, gdyż jest to świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 ust. 2 ustawy o VAT, a otrzymywane wynagrodzenie na podstawie art. 5 ust. 1 podlega opodatkowaniu.
Zgodnie z orzecznictwem odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i w związku z tym przedawnia się w terminie 3 lat, więc trzeba pamiętać aby nie przeoczyć tego terminu. Jak wskazuje Olczyk Magdalena, Sytuacja prawna byłych stron stosunku najmu w razie dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego przez byłego najemcę: („…Sąd Najwyższy, wskazując, że: „Nadanie przewidzianym w art. 18 ust. 1 u.o.p.l. świadczeniom odszkodowawczym charakteru świadczeń okresowych, uzasadnia zastosowanie do ich dochodzenia, właściwego dla nich, trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 118 k.c.”576. W jednym z niedawnych wyroków Sąd Najwyższy powtórzył to stanowisko, generalnie odnosząc się do roszczenia o odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego i powołując orzeczenie z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07. Uzasadniając okresowy charakter roszczenia o odszkodowanie, jeszcze raz Sąd oparł się na tezie, „że byłego lokatora i właściciela łączy szczególnego rodzaju stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi płatnego periodycznie (co miesiąc – art. 18 ust. 1 ustawy) świadczenia za dalsze korzystanie z lokalu (zob. uchwałę SN z dnia 7 grudnia 2007 r. III CZP 121/2007 OSNC 2008/12/137 oraz wyrok SN z dnia 19 czerwca 2008 r. V CSK 31/2008 OSNC–ZD 2009/10/12), określonego zbiorczo jako świadczenie odszkodowawcze. Nadanie więc przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy świadczeniom odszkodowawczym charakteru świadczeń okresowych («co miesiąc»), uzasadnia zastosowanie do ich dochodzenia, właściwego dla nich, trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 118 k.c. (v. wyrok SN z dnia 18 maja 2012 r. IV CSK 490/2011 niepubl.). Ten kierunek wykładni, przewidującej, że określone w art. 18 ust. 1 ustawy roszczenia o odszkodowanie przedawniają się w terminie trzyletnim, przewidzianym w art. 118 k.c. dla roszczeń o świadczenia okresowe, jest konsekwentnie kontynuowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego (v. wyrok SN z dnia 9 listopada 2012 r. IV CSK 303/2012 niepubl).”).

(autor zdjęcia: Ryan Li/flickr )